一、工作背景

30年前，作為上海市市內(nèi)新建的第一個生態(tài)型園林住宅區(qū)、有滬上“綠寶石”之稱的甘泉苑小區(qū)經(jīng)過30多年的風(fēng)雨后，維修基金短缺、硬件設(shè)施老化等問題日益凸顯。隨著社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民在滿足居住的前提下，更多地關(guān)注便利、舒適、安全。面對居民日益增長的美好生活需要，甘泉路街道黨工委以“創(chuàng)新社會治理 加強(qiáng)基層建設(shè)”為目標(biāo)，著力加強(qiáng)黨對住宅小區(qū)治理的領(lǐng)導(dǎo)，推動居民區(qū)黨組織與業(yè)委會成員交叉任職、協(xié)同治理，不斷提升住宅小區(qū)綜合治理能級，推動黨建引領(lǐng)下的業(yè)委會想作為、敢作為、善作為。

二、基本做法

（一）堅(jiān)持黨建引領(lǐng)，筑牢小區(qū)建設(shè)發(fā)展的基石

一是抓組織引領(lǐng)，把好方向關(guān)。甘泉路街道黨工委堅(jiān)持問題導(dǎo)向，以加強(qiáng)黨建引領(lǐng)業(yè)委會規(guī)范化建設(shè)為切入口，將小區(qū)業(yè)委會換屆工作納入基層黨建工作的重點(diǎn)內(nèi)容，由社區(qū)黨建辦、自治辦、管理辦共同負(fù)責(zé)推進(jìn)；將業(yè)委會工作納入居民區(qū)黨建重要內(nèi)容，注重發(fā)揮居民區(qū)黨總支的領(lǐng)導(dǎo)核心作用，全程領(lǐng)導(dǎo)業(yè)委會換屆選舉，依法理順居民區(qū)黨總支政治領(lǐng)導(dǎo)、居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司之間的關(guān)系，努力構(gòu)建物業(yè)小區(qū)民主議事、和諧相處的良好氛圍。

二是抓系統(tǒng)謀劃，把好人選關(guān)。甘泉苑居民區(qū)黨總支負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)委會的換屆選舉，并指導(dǎo)業(yè)委會成員成立黨小組，實(shí)現(xiàn)業(yè)委會工作的組織覆蓋。在居民區(qū)黨總支的領(lǐng)導(dǎo)和組織下，廣泛宣傳發(fā)動，聽取居民意見建議，嚴(yán)格按照業(yè)委會換屆選舉流程，把講政治、有能力、樂于奉獻(xiàn)、身體健康的業(yè)主代表選出來。最終平利路38弄的業(yè)委會5名成員中4名是黨員，且具備物業(yè)管理、設(shè)備維護(hù)等專業(yè)能力。

三是抓統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，把好服務(wù)關(guān)。在甘泉苑居民區(qū)黨總支的統(tǒng)領(lǐng)下，針對38弄小區(qū)內(nèi)存在的入室盜竊、盜“三車”、電動車違規(guī)充電等嚴(yán)重影響居民安全感的警情，發(fā)揮小區(qū)“三位一體”的作用，聯(lián)合業(yè)委會、居委會、物業(yè)公司、派出所等進(jìn)行了細(xì)致梳理、分析研判。經(jīng)過多方討論認(rèn)證，結(jié)合小區(qū)特點(diǎn)，最終確定了以小區(qū)微卡口、高清視頗、樓宇門禁、非機(jī)動車車庫為重點(diǎn)的智能化建設(shè)目標(biāo)，全面提升小區(qū)硬件服務(wù)水平。

（二）強(qiáng)化制度保障，推動小區(qū)改造順利進(jìn)行

一是建立議事協(xié)調(diào)機(jī)制，爭取最大支持。在居民區(qū)黨總支的領(lǐng)導(dǎo)下，建立了常態(tài)化的議事協(xié)調(diào)機(jī)制。充分發(fā)揮業(yè)委會主任“領(lǐng)頭羊”作用，多次召集業(yè)委會成員商議智能安防社區(qū)建設(shè)相關(guān)事宜，明確建設(shè)方向、具體項(xiàng)目和資金來源，并嚴(yán)格按照規(guī)范程序，由全體業(yè)主委員一致表決通過。在業(yè)主中招募志愿者成立“老黨員顧問團(tuán)”，包括市、區(qū)政府領(lǐng)導(dǎo)在內(nèi)的老黨員擔(dān)任顧問團(tuán)成員，定期列席業(yè)委會會議。另外，在居民區(qū)黨總支領(lǐng)導(dǎo)下，居委會、業(yè)委會、物業(yè)等經(jīng)常性地召開議事協(xié)調(diào)會議，進(jìn)一步確定小區(qū)改造方案及各項(xiàng)細(xì)節(jié)。

二是建立能力提升機(jī)制，看齊最高標(biāo)準(zhǔn)。街道黨工委注重加強(qiáng)對居民區(qū)黨總支、居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司等有關(guān)部門從業(yè)人員的物業(yè)管理知識培訓(xùn),規(guī)范小區(qū)業(yè)主大會籌備及業(yè)委會換屆選舉程序,提升業(yè)委會成員的能力和水平。在建設(shè)人臉識別系統(tǒng)之初，只能實(shí)現(xiàn)50%的識別率，經(jīng)過幾天調(diào)試也才勉強(qiáng)達(dá)到85%。但業(yè)委會的同志對這個結(jié)果非常不滿意，業(yè)委會主任裘建平說：“識別率必須要達(dá)到100%，這樣改造才有意義。”在他的堅(jiān)持下，供應(yīng)商特地從天津請來更加專業(yè)的工程師進(jìn)行調(diào)試。調(diào)試期間，業(yè)委會和居委會的同志每天都會在小區(qū)各個門口，來回驗(yàn)證，整整20天，直到實(shí)現(xiàn)100%識別率才罷休。

三是完善評價(jià)監(jiān)督機(jī)制，提出最嚴(yán)要求。建立業(yè)委會成員述職評議機(jī)制,要求業(yè)委會每半年向居民區(qū)黨總支、居委會及業(yè)主進(jìn)行一次述職，報(bào)告工作開展情況。針對業(yè)委會成員履職情況進(jìn)行綜合測評，在業(yè)主中不定期開展?jié)M意度測評，設(shè)立意見箱，聽取業(yè)主對業(yè)委會的意見和建議，對業(yè)委會成員開展工作形成有效監(jiān)督，不斷提升業(yè)委會成員的履職意識和履職能力。

（三）注重探索創(chuàng)新，善用新辦法解決老問題

一是轉(zhuǎn)變工作思路。小區(qū)存在著舊小區(qū)配套設(shè)施缺失、盜竊火災(zāi)難防控等突出問題，為此，物業(yè)也曾加大了巡防力度和安保力度，但效果并不理想。業(yè)委會成員決定改變傳統(tǒng)增加人力安保的“人海戰(zhàn)術(shù)”。與居委會、物業(yè)、業(yè)主代表等組團(tuán)外出參觀學(xué)習(xí)，實(shí)地走訪商業(yè)小區(qū)及成功改造的老舊小區(qū)，向他們的業(yè)委會和物業(yè)“取經(jīng)”，將現(xiàn)代化小區(qū)的安防理念帶回來，結(jié)合本小區(qū)實(shí)際，制定個性化的改造方案。

二是創(chuàng)新工作舉措。面對小區(qū)維修基金不足的問題，經(jīng)過居民區(qū)黨總支、業(yè)委會與業(yè)主們多次“頭腦風(fēng)暴”，確定了“眾籌”的方法，眾籌來源主要有三個：爭取街道支持、鼓勵業(yè)主自籌、引導(dǎo)企業(yè)投資。小區(qū)內(nèi)一位華僑，因感念居委會對其母親的照顧，自愿捐贈8萬元用于小區(qū)建設(shè)；業(yè)委會積極探索市場化運(yùn)作機(jī)制，動員小區(qū)物業(yè)投入部分資金，并利用小區(qū)廣告投放、向周邊單位員工開放日間停車位等方式產(chǎn)生收益。經(jīng)過自籌和企業(yè)投資的辦法，共籌集20萬余元用于小區(qū)智能化改造。

三是采用最新技術(shù)。面對小區(qū)中頻發(fā)的偷盜、環(huán)境臟差等問題，業(yè)委會通過多方了解，決定采用最新技術(shù)：建立門禁人臉識別系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)人臉識別開門；在面積不大的小區(qū)內(nèi)安裝60個高清探頭實(shí)現(xiàn)小區(qū)360度全監(jiān)控，24小時(shí)實(shí)時(shí)采集進(jìn)出車輛、人員信息，降低內(nèi)部不安全因素，實(shí)現(xiàn)出入小區(qū)常住居民、租戶、訪客等各類人員的分類管理；對非機(jī)動車車庫進(jìn)行智能化改造，一改過去車庫人工值守模式，安裝智能門禁以及智能充電設(shè)施，并且對本小區(qū)居民實(shí)行免費(fèi)停車政策，從根本上解決小區(qū)非機(jī)動車亂停放問題。

三、主要成效

在平利路38弄小區(qū)智能安防改造中，街道黨工委凝聚多方力量參與社區(qū)治理，強(qiáng)化黨組織和黨員在業(yè)委會中的戰(zhàn)斗堡壘和先鋒模范作用，實(shí)現(xiàn)了小區(qū)治理資源最大化，效果最優(yōu)化。

一是有效激活了多方參與的“動力源”。平利路38弄小區(qū)智能安防改造，進(jìn)一步細(xì)化了居委會、業(yè)委會、物業(yè)的職責(zé)權(quán)限，調(diào)動了居民參與小區(qū)建設(shè)，周邊單位參與社區(qū)共治的積極性，增強(qiáng)了業(yè)主自我管理、自我服務(wù)的能力。小區(qū)改造后，業(yè)委會連同物業(yè)還陸續(xù)實(shí)施了多個和居民利益切身相關(guān)的項(xiàng)目，都得到了各方的熱切響應(yīng)和居民的廣泛支持，推動解決了小區(qū)停車難、高空拋物、寵物擾民等系列難題。

二是有效破解了小區(qū)管理的“老大難”。小區(qū)改造這一系列舉措讓廣大居民拍手稱贊，小區(qū)和樓道內(nèi)也沒有亂停放的非機(jī)動車了。車庫安裝的智能門禁替代了人工值守，小區(qū)居民憑刷門禁卡進(jìn)入車庫，車庫住人帶來的安全隱患也從根本上得以解決。通過在車庫中安裝高清監(jiān)控?cái)z像頭，物業(yè)人員可以全天候監(jiān)控車庫情況，對發(fā)生的意外情況可以第一時(shí)間做出響應(yīng)。對發(fā)生偷盜等事件之后取證難等一系列“老大難”問題得到了有效解決。

三是有效提升了居民群眾的“滿意度”。一系列的智能化改造還挖掘了小區(qū)的“存量”資源，非機(jī)動車車庫改造幫居民們節(jié)省了停車費(fèi)用，為業(yè)委會省下一年十幾萬的物業(yè)費(fèi)，而這筆費(fèi)用又用于設(shè)備更新、環(huán)境優(yōu)化、便民利民服務(wù)等，給居民們帶來了實(shí)實(shí)在在的好處，切實(shí)提升了居民的滿意度和獲得感。

四、工作體會與探討

（一）黨的領(lǐng)導(dǎo)是核心，把好小區(qū)建設(shè)方向

堅(jiān)持和加強(qiáng)黨的領(lǐng)導(dǎo)，充分發(fā)揮黨組織的領(lǐng)導(dǎo)核心龍頭作用是小區(qū)建設(shè)和發(fā)展的力量源泉。在居民區(qū)黨總支的引導(dǎo)和支持下，把好業(yè)委會成員人選關(guān)，5名業(yè)委會成員包含4名黨員，并且是具備物業(yè)管理專業(yè)知識和相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)的黨員組成，為小區(qū)建設(shè)與物業(yè)升級提供了智力支撐和專業(yè)保證。成立“老黨員顧問團(tuán)”，參加小區(qū)建設(shè)方案討論，確保小區(qū)的“三位一體”工作始終秉承全心全意為人民服務(wù)的宗旨，切實(shí)保障了小區(qū)業(yè)主權(quán)益，促進(jìn)小區(qū)健康發(fā)展。

（二）盤活資源是關(guān)鍵，激發(fā)基層治理活力

善于整合多方力量，引入多方資源是老小區(qū)重新煥發(fā)生機(jī)的關(guān)鍵之舉。利用“上海‘智慧公安’5年建設(shè)規(guī)劃”在普陀試點(diǎn)的契機(jī)，整合街道安全辦及派出所力量，對小區(qū)治安警情進(jìn)行全面梳理，制定相應(yīng)對策，確定科學(xué)智能化改造方案，為小區(qū)改造提供智力支撐和政策支持。針對售后公房維修基金緊張無法獨(dú)立支撐智能化改造的實(shí)際情況，在街道支持的基礎(chǔ)上，發(fā)動業(yè)主力量開展“自籌”、開發(fā)小區(qū)公共廣告位、日間停車等資源引入企業(yè)投資等多種形式，為小區(qū)智能化改造提供人、財(cái)、物支撐，全力保障小區(qū)改造順利完成。

（三）機(jī)制建設(shè)是保障，推動社區(qū)長效發(fā)展

建立健全居民區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的“1+3+x”小區(qū)綜合治理機(jī)制，居民區(qū)黨組織為召集人，定期召開聯(lián)席會議，居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司等多方共同參與，共同研究解決小區(qū)綜合治理難題。通過探索完善業(yè)委會能力提升機(jī)制、議事協(xié)調(diào)機(jī)制、評價(jià)監(jiān)督機(jī)制，著力破解小區(qū)業(yè)委會職責(zé)界限不清、規(guī)范建設(shè)薄弱、物業(yè)矛盾高發(fā)等問題，為不斷完善小區(qū)治理服務(wù)體系，提升小區(qū)服務(wù)居民水平奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。