當前，隨著我國住房建設、管理制度改革的不斷深化，與之相關的物業管理服務體系，以及隨之出現的業主大會、業委會，從無到有并得到了迅速發展。業委會自治管理與物業企業專業管理相結合，基本形成對小區物業共同制約管理的新機制。但近年來，部分物業小區矛盾頻發，極大地影響了居民生活品質，也制約了社區黨建和社區治理水平再上新臺階,成為了城市黨建下城模板打造中的短板問題。我區針對這一問題，積極探索業委會和物業服務企業黨建工作，以黨建引領推動物業小區和諧穩定。

一、工作背景

作為依據《物權法》和《物業管理條例》成立、由業主選舉產生、代表全體業主利益的民間組織，業委會日漸是城市基層社區治理的重要力量。據媒體報道，目前在全國范圍內，約20%的小區成立了業委會。下城區為例，全區共有住宅小區347個,其中，實行專業物業管理且有業委會的有118個。但近年來，由于業委會握有諸多權力、資源且監管難度較大，經營用房管理、業權所得分配、維修資金使用等問題頻發。而物業服務企業管理水平也存在良莠不齊，基礎設施故障頻發、與業委會矛盾激化等問題屢見不鮮，這些問題對群眾居住品質產生了較大影響，牽扯了大量基層工作精力，也成為了下城全域中央商務區建設過程中必須攻克的難題。

同時，也只有加強業委會和物業服務企業黨建，才能補齊城市基層黨建的短板，才能實現黨對城市社區各類組織和各項工作的全覆蓋，才能完善城市基層黨組織引領業委會的鏈條，才能促進城市社區的治理和鞏固黨在城市地區的執政基礎。

二、主要做法

下城區委高度重視這一影響社區黨建和社區治理整體水平的難點問題，區委書記主動將“強化黨組織對業委會的領導”作為2017年度基層黨建領辦項目。堅持“把制度規范建起來、把把關權亮起來、把黨組織黨員作用顯現出來、把隊伍管理嚴起來”，制定出臺《關于加強業委會黨建工作的意見（試行）》和《關于加強物業服務企業黨建工作的實施意見（試行）》，從業委會和物業服務企業兩條線同步推進，從組織覆蓋和作用發揮兩方面同步突破，有力破解了一批難點問題，得到省市高度肯定。

（一）以組織覆蓋為前提

建立“一盤棋”思維，對業委會、物業服務企業開展廣泛的組織覆蓋和工作覆蓋，以黨的政治屬性和黨組織間的緊密聯系轉變以往社區、業委會、物業企業之間相對松散的局面。

1、突出量身打造，五種形式實現業委會黨的覆蓋。業委會成員往往來自不同的工作單位、有不同的生活背景，組成相對松散，所以在組織覆蓋上，突出因地制宜，采取實體支部與功能支部互為補充的方式。到去年底，我們在全區業委會中以建立單獨黨組織、建立聯合黨組織、建立區域型黨組織、建立臨時黨組織、選派黨建指導員5種模式，實現業委會黨建全覆蓋。截止目前共建立業委會黨組織71個，選派黨建工作指導員43名。

2、依托行業黨建，打造物業服務企業實體支部堡壘。物業服務企業布點廣泛，全區共有物業管理項目206個，注冊在下城區的物業服務企業共有99家，而其中在下城有物業管理項目的僅有35家左右。屬地對其約束力不強，發揮主管部門作用成為必然選擇。由行業主管部門區住建局進行“整編”，專門成立下城區物業管理協會黨委，作為區住建局黨委的二級黨委，通過直接管理或雙重管理的方式，建立物業服務企業黨組織18個，選派黨建指導員8個，實現對45家協會單位和全區物業服務項目的黨建全覆蓋。

3、加強聯系紐帶，建強“社區大黨委”工作格局。積極推行社區大黨委模式，吸納31名轄區業委會、物業服務企業負責人或黨員骨干進入社區“兩委”班子，搭建起社區黨組織與物業小區的聯系橋梁。依照法定程序將業委會骨干人員選進社區居委會，在社區黨組織領導下發揮熟人優勢，解決鄰里矛盾、小區停車難。其中，也涌現出像王馬“老蘇”、小天竺“五朵金花”等深受群眾愛戴的“居民領袖”。

（二）以制度規范為基礎

將制度化、透明化、公開化作為調和各類主體不同訴求的關鍵。

1、找準矛盾癥結完善基本制度。重點對《業主大會議事規則》和《業委會選舉辦法》兩個示范文本進行修改完善，明確屬地黨組織的領導地位和黨組織對業委會換屆選舉的把關權，針對業權所得、物業管理經營用房等矛盾多發領域明確提出“公開競標、公開招租、全程公證、定期公示”等解決舉措。由業委會黨組織牽頭，將示范文本以業主大會的形式進行固定，對具體小區事務發生效力。同時，積極引導物業小區針對自身突出問題建章立制，使物業小區工作納入制度化的軌道。如天水街道平安居業委會黨支部牽頭針對之前突出問題制定《業主公約》，在全體業主中建立了有關物業使用、維修、管理等方面的行為準則，小區環境極大改觀。

2、立足運行規范健全監督機制。強化黨組織做好對業委會日常運行的監督指導，確保業委會在相關法律法規及程序的框架內履行職權。如文暉街道打鐵關小區在成立業委會臨時黨組織基礎上，同步成立業委會紀檢組，對業委會資金使用等情況開展有效的日常監督。石橋街道都市楓林小區，引入社區居監會，對小區財務實行監管。

3、針對工作盲點加強信息公開。針對“物業服務企業二級及以下資格認定”被取消現狀，以行業協會黨委為依托，深化落實物業企業紅黑名單制度，及時收集各物業服務企業在我區物業管理中的日常表現及運行狀況，并將相關信息以一定的形式予以公開、披露，幫助物業小區選好、選對物業服務企業。

（三）以指導把關為重點

發揮社區黨組織、行業黨組織指導把關作用，建立起物業管理中的“主心骨”。

1、發揮選舉主導作用，配好業委會班子。一個好的業委會班子是物業小區平順和諧的重要基礎。而對于參選業主是否出于公心、是否能勝任等問題，單純依靠業主自治往往難以解決。我們通過發揮黨組織對業委會換屆選舉工作的領導作用,有效破解這一難題。明確違紀違法、影響穩定、拖欠物業費、與物業企業存在關聯等8種不宜當選委員的“底線標準”。由社區黨委牽頭，會同街道和相關部門開展資格聯審并向業主進行披露。文暉街道金都華庭業委會黨組織嚴把換屆程序規范，邀請了專業律師和區住建局物業科全程指導，重點做好了換屆法律法規宣傳、議事規則和選舉辦法指導審核、選舉程序監督把關、矛盾糾紛調解處理等工作，換屆后業委會黨員比例達67%,辦公用房歷史矛盾也得到順利解決。

2、發揮議事把關作用，規范日常工作。按照“民主事項黨組織先議、重大事項上級黨組織先審”的原則，充分發揮黨內民主集中的組織優勢。同時，將業主議事納入社區居民議事大框架，推進街道、社區、網格黨群代表協商機制，有效推動居民業主合法、有序地參與、表達、監督社區公共事務。

3、發揮行業黨建作用，推動行業自律。充分發揮行業協會黨委牽頭作用，在抓好黨員教育管理和黨組織建設的基礎上，重點在行業黨建推動行業自律上下功夫，引導物業服務企業積極履行社會責任和行業要求，發揮好“六大員”作用。即在滿足業主合理需求、確保物業保值增值中發揮“主力軍”作用；在物業小區“三方協調”過程中發揮“和事佬”作用；在促進市場良性競爭中發揮好“凈化器”作用；在文明城市迎檢復檢等重大任務中發揮“先鋒隊”作用；在擴大行業認知、提升社會認同感中發揮“播種機”作用；在急難險重任務中發揮“突擊隊”作用。

（四）以發揮作用為關鍵

針對社區、業委會、物業三方各自為陣，缺乏溝通平臺和互助協商機制等問題，完善“三方協調”工作機制，推動各類主體同向運行。

1、建立民情聯系制度，將摸清訴求作為理順各類關系的基礎。利用雙休日、節假日，定期組織三方負責人或黨員骨干在小區進行現場聯合辦公，接待業主來訪，通過黨建工作提前介入、有效溝通，及時化解停車管理、小區安全、垃圾清運等“老大難”問題。楓丹苑業委會黨支部牽頭為小區8個進出口安裝了道閘，給每個電梯配備了監控，業主交口稱贊。施家花園業委會黨支部牽頭將“死胡同”打造成游步道，既解決了積水又增加了8個車位。麗景西苑被列為杭州市二次供水設施改造的試點小區后，因水表改造會對裝修造成影響，有20戶提出反對，業委會黨支部主動聯系區城管局、街道城管科等職能單位召開答疑會，消除業主顧慮，方案全票通過。

2、建立工作例會制度，將共商對策作為解決各類問題的保障。區層面成立由區委副書記任組長的下城區物業管理工作領導小組，分層明確區、街、社各自協調內容。集中梳理分析和研究解決群眾提出的熱點、難點問題。重點對公共設施設備維修養護、利用公共部位經營、停車管理、以及環境保潔、治安消防等方面的重點問題以及物業服務合同履行過程中涉及業主和居民群眾切身利益的問題進行研究。如潮鳴街道興和公寓業委會黨支部創新推出“六建五聯”工作法，有效營造社區、業委會、物業公司互幫互助的良好關系，多年物業費一直維持在0.4元，居民滿意度也較高，物業費繳納率常年維持在96%以上。

3、建立協同調處制度，將防范未然作為解決各類突發情況的關鍵。制定并完善物業管理區域內突發事件和矛盾糾紛應急處置預案。如武林街道環西山區景湖苑小區在物業管理公司合同即將到期的特殊時期，業委會主任、副主任相繼辭職，環西社區黨委第一時間介入，組織業主開展業委會新班子推選和物業企業續約等工作，確保了居民生活不受影響。朝暉街道慶暉公寓物業公司清理地下室安全隱患時，與租用地下室做倉庫的業主發生糾紛，業委會黨支部積極配合社區，多次上門與業主溝通，最終平息糾紛，倉庫順利搬移。

（五）以隊伍建設為保障

物業小區情況復雜，需要通過黨建引領的方式逐步抽絲剝繭。我們通過建好三支隊伍，激發業委會黨建工作的后勁，打好持久戰。

1、建強服務隊伍。加強服務力量，提升服務水平，讓居民業主有更多的“獲得感”，提升社區黨組織向心力。結合“全科網格”和“四個平臺”建設，建立“一長多員”網格員隊伍，及時調處網格內事務。結合“最多跑一次”，推行“零窗零”跑變“居民跑腿”為“數據跑路”。在杭州率先以政府購買服務、公益創投等方式向社會組織購買服務，以多元主體參與滿足居民精細化、個性化服務需求。

2、建強黨員隊伍，在業委會選舉中，重點引導發動樓道支部書記等黨員骨干參選，以黨員帶動群眾統一思想，提高選舉成功率。2017年后新換屆的業委會班子黨員占比超過半數達71.43%。如長慶街道在水星閣新一屆業委會7名成員中有黨員5名，且多為社區兩委成員、樓道支部書記支委等社區骨干，群眾威望較高，在后續停車管理等突出問題的解決過程中作用發揮明顯。同時，“黨員業主成績單”等方式，強化對黨員在物業小區發揮作用情況的監督。

3、建強后備隊伍。建立業委會成員后備庫，并開展培養。如潮鳴街道依托社會組織“章大姐服務站”黨支部，將退休新進社區的黨員編入支部，參與支部工作、開展公益服務，并根據黨員特點實行定向輸出。每年對業委會成員及物業服務企業負責人開展輪訓，提高服務群眾、做群眾工作的能力。

三、成效啟示

1、組織覆蓋才能凸顯核心。在《杭州市物業管理條例》中，對于社區和業委會、物業服務企業的關系的描述，定位僅為“監督指導”。在業委會中建立黨組織，形成社區黨組織和業委會黨組織的直接上下級領導關系，有效強化約束力，更有利于實現社區黨組織在社區各類組織、各項工作中領導核心作用。

2、精準“抓人”才能有力“促事”。在業委會和物業服務企業黨建工作中，關鍵在于要把黨員的作用發揮出來。第一步就要讓組織有黨員。要提高業委會成員中的黨員數量，唯一的辦法就是鼓勵和發動小區居民業主中所有黨員積極參加業主委員會選舉。這看似簡單，實非易事，糟糕的小區環境、棘手的歷史問題，都會讓黨員望而卻步。要把好的黨員選到業委會中，需要社區黨組織做大量發動工作。而把優質的黨員資源引入業委會，也的確能引起小區質的變化。如倉橋社區在平安居業委會換屆中，經過多次做工作，發動省交投綠城物業服務有限公司董事長陳建明參選并當選業委會主任，在他的帶領下，業委會及時更換物業公司，完善“業主公約”，困擾小區多年的亂象得到徹底解決，業主物業費交納率從原來不足10%漲至逾90%以上。而在物業服務企業方面，企業對于黨員的作用也越來越看重，許多在招人的時候就明確錄用黨員。在全區物業管理從業人員5792人中，共有黨員213名。

3、加強協調才能多方共贏。從實踐來看，業委會與物業服務企業缺乏信息溝通、利益協調，進而雙方離心離德、無法協同，也是許多物業小區出現各類治理難題的重要原因。因此，我們重點完善社區黨組織領導下的社區、業委會、物業“三方協調”機制，形成相互通報、相互協調、相互支持的良好局面。同時，業主委員會與物業服務企業互相協同的最重要影響因素是雙方的利益協調。我區許多業委會，將經營性收入不同程度地補貼給物業公司，以使物業公司在不提高物業收費標準、不虧本經營的前提下又能確保物業服務水平，實現多方共贏。

4、監管到位才能常態長效。建好班子是前提，要真正實現物業小區的長治久安，有力監管是關鍵。現實表明，業主委員會議事規則不規范、財務管理不透明是引發各類涉及業主委員會的維權事件和糾紛沖突的主要原因。因此，我們在這項工作的推動過程中，下大氣力立規矩，健全管理機制，著力解決業主委員會缺乏規范問題。如我們在健全業主委員會財務管理制度方面，要求使用規范文本，按照規范程序，提高收支公示頻次，杜絕隨意支出、重大支出不公示等各種財務管理亂象。管理機制的健全，不僅更多的制度漏洞被補上，而且來自業主、業主大會、業委會黨支部、社區黨委等更多社區治理主體的外部監督被引入到業主委員會的內部管理中來，推動了管理規范，減少了業主的猜疑和不信任，顯著提高了業主對業主委員會工作的滿意度。