物業管理與城市居民的日常生活息息相關,也是長期以來民生關注的熱點焦點，物業費收取率不高、物業服務不到位、業委會運轉不健康等突出問題已成為城市基層治理的困境所在。為貫徹黨的十九大關于加強和創新社會治理的新理念，落實省委“六個浙江”和市委“美麗臺州”建設要求，椒江區在前期充分調研和試點的基礎上，以推動“物業革命”為主抓手，在全市率先啟動“紅色物業”計劃，制定出臺《關于加強“紅色物業”黨建工作的意見》，推動形成“區域統籌、資源整合、優勢互補、共建共享”的城市基層治理新格局。截至目前，椒江在冊登記的居民住宅小區共126個，已開展“紅色物業”建設98個。相關做法被中央組織部《組工信息》刊發。

一、背景與起因

（一）物業管理“真空現象”對黨建引領有迫切需要

作為臺州主城區，椒江城市化進程較快，截至目前，在冊登記的居民住宅小區已達到126個。椒江區物業管理起步于20世紀90年代，自1994年建設部《城市新建住宅小區管理辦法》頒布后，椒江區物業管理逐步發展，但由于起步較晚，物業管理的發展相對于城市框架的擴張和居民需求的提升已明顯滯后。據統計，椒江區原有73個小區擁有物業管理，有50個小區成立了業主委員會，物管率和業委會組建率分別只有58%和40%，仍有不少小區處于“失管”狀態。解決物業發展規劃滯后等問題，亟需一個堅強的核心發揮引領作用,用好黨組織有形之手，優化物業市場環境，強調公益屬性，凸顯物業企業社會價值。

（二）物業服務“現實失效”對黨建驅動有迫切需要

當前，居民對生活品質有更多期盼，小區的管理難題也日漸增多，這些都對物業服務提出了更高要求。對實施物業管理的小區開展問卷調查，調查結果顯示，僅有16.48%的居民認為“物業服務專業，很滿意”，40.8%的居民感到“物業服務一般，有待提高”，42.72%的居民認為“物業服務不好，不滿意”。由于市場監管機制不健全、服務理念滯后等原因，物業企業往往難以提供與居民需求相匹配的高品質服務，導致業主與物業公司之間的矛盾激化。據統計，目前椒江大部分小區的物業管理費收繳率只有60-70%，最低的則不到50%，有62.7%的物業企業常年處于虧損狀態，服務品質和產業發展正逐步陷入互相牽制、相形而下的惡性循環。群眾失望等問題警示我們，發展物業絕不是簡單地以追求經濟效益和企業發展為目的，而要更加注重為小區居民提供精準貼心的服務，需要整合居委會、業委會、物業公司等多方力量，形成信息和資源共享機制，提供便捷高效的物業服務。

（三）物業市場“機制失靈”對黨建覆蓋有迫切需要

截止目前，椒江區共有36家物業企業，其中已建立黨組織的有3家，占比8.3%。根據前期滿意度調查結果來看，已成立黨組織的物業公司提供服務的小區，有72.1%居民感到“物業服務專業，很滿意”，滿意率較未成立黨組織的提高300%。可見，面對當前物業管理中存在的體制不順暢、管理力量薄弱、機制不健全等問題，通過加強物業企業黨組織建設，發揮黨組織統籌各方的優勢，建立工作協同、定期會商等制度，既為市場失靈、自治失效的老舊小區提供基本物業服務，又發揮企業市場主體作用，積極參與市場競爭，實現可持續發展，是一條值得探索的有益路徑。

二、主要做法及成效

（一）“紅色引擎”激發組織覆蓋新動能。針對小區物業管理無序難題，我們從完善小區治理組織架構入手，建立健全基層黨建三級聯動體系，實現組織共建、資源共享、活動共辦、責任共擔的良性互動。一是發揮社區“大黨委”龍頭作用。從完善社區組織架構著手，以社區黨組織為核心，構建“1+X”區域“大黨委”體系，打造“社區大黨委+社區黨組織+網格黨小組”三級組織架構，同頻共振、聯合發力。目前，我區已成立21家社區“大黨委”，共吸納區域內機關事業單位、非公企業108家。二是強化物業黨支部核心作用。堅持“資源共享、共駐共建”理念，通過單獨組建、聯合組建、派遣黨建指導員等方式，加強物業企業黨組織的組織和工作覆蓋。截止目前，已組建萬和物業、開元小區業委會等16個物業企業或業委會支部，在機關、社區、兩新等黨組織中選拔出56名優秀黨員進入21家物業企業，擔任黨建指導員和物業服務質量監督員，提供物業企業提供精準化的業務指導，促進黨組織核心作用發揮。三是激發專兼職委員主體作用。實行社區黨組織“兼職委員制”，探索建立兼職委員履職清單，通過“交叉進入、雙向任職”的方式，40位優秀物業企業負責人擔任社區“兩委”兼職委員，共同完善物業服務230多項；8位社區黨組織班子成員或業委會黨員到物業企業黨組織擔任兼職委員，推動社區治理與物業服務雙促雙強。

（二）“紅色鏈條”構建溝通協商新模式。通過建立社區溝通協商機制，推動問題快速高效解決，使矛盾糾紛不出樓道、不出社區，著力打造和諧幸福社區。一是“一站式”解決居民生活問題。由社區黨組織牽頭，在41個社區全部成立“三聯辦”，不定期召開事務協調會、民情懇談會、社區聽證會，推進居委會、業委會、物業企業合署議事，努力打通小區物業管理“堵點”。截至目前，全區共召開協商會、懇談會500多場次，92%的物業管理問題在3天內得到解決，平均時長縮短2.5天。如海門街道太和社區建立“太和山議事廳”，搭建了常態化的溝通聯系平臺，成功解決小區裝修垃圾臨時堆放點、游泳池墻體剝落、小區用電開關隱患等問題10多個。二是“幫扶團”推進服務資源下沉。積極選派區黨代表、退二線干部、優秀機關干部等組成黨建幫扶團，常態化指導小區黨組織開展活動、提供服務。如云頂佳苑小區黨支部根據黨建幫扶團關于實施紅色教育的相關建議，積極開展“紅色文化進社區”系列主題活動，通過紅色經典文藝匯演、標桿人物展示墻、發放宣傳資料等形式，唱響主旋律，傳播正能量。

（三）“紅領服務”搭建為民辦事新平臺。聚焦居民滿意度和幸福感，以提升高質量的物業服務為關鍵，針對不同類型的小區，提供全方位立體式的優質物業服務。一是組建服務“工作隊”。街道黨工委主動協調對接重點物業服務企業，切實加強物業服務企業黨的組織和工作覆蓋，把黨的服務宗旨注入物業企業管理工作，努力把物業服務隊伍打造成黨的工作隊。目前，海門、白云等4個街道已與45家物業公司簽訂戰略合作協議，指導轄區內“紅色物業”規范運作，不斷提升服務水平。二是搭建服務“技術庫”。針對老舊小區沒有物業、基礎條件較差等情況，由街道出資保障基本清潔、墻面修整、綠化維護、車位設置等基礎服務。區委區政府牽頭建立維修服務技術庫，通過“政府出資+志愿者折扣+居民自付”的形式結算服務費用，有效解決小區居民聯系維修難等問題。目前，服務庫共有水電維修、管網維護、急時開鎖等6類維修技術人員70余名，平均每月為居民提供低價服務91次。三是打造服務“e管家”。全面連通網絡化管理、平安巡防等信息網絡平臺，構建智慧“紅色物業”“e管家”服務平臺，統籌調動各級黨群服務中心、“彩虹公益聯盟”等服務力量，引入“天宜社工”等專業服務品牌，開展“線上+線下”服務，提升了管理效率，增添了“紅色活力”。

（四）“紅星考評”創設管理保障新機制。堅持將“紅色物業”融入社區治理，通過正向激勵和反向約束，有效破解物業企業管理難題。一是雙責履諾。出臺“紅色物業”融入社區治理實施意見和考評辦法，制定黨建責任和物業工作“雙責任清單”，21個社區黨組織與36個物業企業黨組織簽訂了服務承諾書，組建了“紅色物業”服務微信群，開展“亮諾踐諾”活動，大力營造比學趕超的良好氛圍。二是雙評定星。社區黨組織每季度組織黨員群眾代表對物業企業及其黨員員工兌現承諾、履行職責、參與活動等情況進行民主評議，評議結果以“紅黑榜”的形式在微信工作群上進行亮曬公示。上半年，共有2家物業企業黨組織和10名企業黨員被評為“物業服務之星”和“先鋒服務之星”。其中，連續2季度列為黑榜的物業企業由街道黨工委進行約談，連續2季度列為黑榜的企業黨員員工建議所在支部予以警示。年底，根據星級評定結果發布物業企業招投標建議（或不建議）名單。三是雙向保障。在經費方面，全面落實稅前扣除、黨費返還等優惠政策，建立50萬元的“紅色基金”，并配備專職管理員，根據物業企業黨組織及其黨員員工的踐行承諾、評星定級等情況，適當補助工作津貼。在硬件方面，按照有場所、有設施、有標志、有黨旗、有制度的“五有”標準，做到物業企業黨員活動室應建盡建，為開展黨的活動提供更有效的保障。

三、經驗與啟示

（一）要始終把黨建引領作為根本保障。“紅色物業”與民營物業公司最大的區別在于，更加強調黨組織引領作用的發揮,不是就事論事地單純抓物業管理，而是要把黨的組織和工作體現在聯系服務群眾的“神經末梢”。椒江通過單獨建、聯合建等方式在物業企業和業委會設立黨組織，采取“交叉進入、雙向任職”方式，切實推動社區、物業服務企業、業委會成為了互相監督、融合共信、責任共負的緊密型“黨建共同體”。同時，積極探索小區黨員網格化、吸納黨員大學生和退伍軍人進物業，不斷加強黨員物管隊伍建設，發揮黨員示范引領作用，為紅色物業帶來“紅色活力”，毫不含糊地把黨旗插在住宅小區物業管理“第一線”。

（二）要始終把服務群眾作為第一追求。群眾滿不滿意，是檢驗“紅色物業”服務質量的唯一標準。深入踐行以人民為中心的發展思想，堅持“以業主為本、以和諧為魂”的服務理念，把維護業主利益擺在第一位。通過整合居委會、業委會、物業公司等多方力量，共享資源和信息，在小區衛生、安全、綠化、日常維修等服務內容實行規范化、智能化物業管理。借助“紅管家”“彩虹公益聯盟”等公益組織，定期開展“在職黨員進社區”“96345黨員志愿便民服務日”等活動，拓寬為民服務陣地，讓居民真切感受到“紅色物業”帶來的安全感和幸福感，打造群眾滿意的“紅色物業”。

（三）要始終把創新治理作為重要路徑。現代住宅小區治理，僅僅依靠傳統的方式，往往會顯得捉襟見肘，引入現代創新治理手段尤為必要。針對停車難、物業收費難等“棘手”問題，優化網格員、物管員工作協同機制，積極探索社區黨組織居委會、業委會和物業服務企業三方協調聯動處置機制，制定議事規則和工作流程，定期召開聯席會議，通過協商達成同識同向、實現共贏多贏。同時，創新老舊小區物業管理模式，積極承接無物管小區，逐步推動老舊小區物業管理進入正軌化，真正把“紅色物業”打造成為推動基層治理體系和治理能力現代化的重要載體。

（四）要始終把制度建設作為關鍵支撐。推行“紅色物業”需要加強制度建設，切實發揮組織、人才、資本、群眾基礎等多重優勢。建立健全“1+3”聯建運行制度和業主訴求全程跟蹤管理制度，不斷提高服務效能；建立培養教育、薪酬管理等制度，確保黨員大學生、黨員志愿者、在職黨員下得去、干得好、留得住；下發“紅色物業”融入社區治理實施意見和考評辦法，制定黨建、工作責任清單，建立“紅黑榜”制度，強化績效考核，考核定級結果作為物業企業信用評級、項目招標的重要依據，形成可復制、可推廣、可持續的長效機制。