一、背景動因

近年來，伴隨經濟的高速發展、住房商品化的快速推進和群眾對更高品質生活的追求，物業服務管理行業發展迅猛。從杭州情況看，截至2018年，登記備案的專業化物業管理項目已超3000個，準物業管理項目402個，登記備案的業主委員會1188個，在杭注冊的物業企業1100余家，從業人員11萬余人。物業管理已經成為承載各種群眾利益、需求、矛盾的載體和平臺，與居民群眾日常生活休戚相關，與城市發展、城市品質融為一體。但是由于物業服務管理水平參差不齊，物業撂挑、業委會瀆職等問題時有發生，由此造成的信訪問題數量逐年攀升，這些問題如果得不到及時解決，久拖成疾，就有可能導致矛盾激化，影響人民群眾的生產生活、影響城市改革發展穩定、影響黨在城市的執政基礎。

面對物業管理難題，杭州市堅持以黨建為引領，充分發揮黨的政治優勢和組織優勢，健全黨的組織體系和工作體系，加強物業行業指導監管和保障支撐，構建街道社區黨組織領導下的居委會、業委會和物業企業聯動服務機制，不斷提升物業服務管理水平，增強居民群眾的獲得感、幸福感、安全感。2017年，在下城、江干、拱墅三個區先行試點；2018年，在總結試點經驗基礎上，研究制定《關于以黨建引領推進業主委員會和物業服務企業建設的指導意見》《杭州市業主大會和業主委員會工作指導規則》，并召開推進會在全市面上推廣。

二、主要做法

1、針對“權責不清不想抓”，建立上下協調、齊抓共管的四級責任體系，確保有人抓。“看得見的管不著，管得著的看不見”，這是當前物業管理矛盾糾紛比較多的主要根源。杭州從理順職能、健全機制、壓實責任入手，著力破解物業管理主體權責不清、管理缺位的難題。一是充分發揮市級主管部門行業引領作用。研究制定《加強和改進全市住保房管系統黨建工作的意見》等文件，組建成立市物業行業協會黨委，推動市住保房管局抓行業系統黨建與抓業務同步，提升房管系統黨員干部履職意識和能力水平，理順物業行業協會黨建工作體制機制，加強物業服務管理行業工作的指導、督查和考核。在市住保房管局指導下，江干區率先制定《物業服務項目星級評定辦法》，對物業項目實行黨建工作和物業服務“雙百分”考核評定，在61個申報項目中評定出五星級項目25個，評定結果記入企業信用檔案，與物業企業市場準入掛鉤；建德市出臺《物業企業考核管理辦法（試行）》和《關于扶持企業發展提高物業管理水平的若干意見》，加強物業企業綜合考評，形成獎優罰劣的倒逼機制。二是著力強化區縣（市）統籌協調功能。在區縣（市）建立由分管領導任組長，組織、住建、民政、城管等部門負責人和街道分管領導為成員的物業服務管理行業領導小組，領導小組下設辦公室，實行實體化運作，常態研究業委會和物業服務管理重大問題。組建物業行業協會、業委會聯誼會、物業服務管理糾紛調解委員會，并建立相應黨組織，加強對業委會、物業企業黨建和業務工作的培訓、指導和監督。比如，蕭山區構建“1+1+2”管理體系，區級成立物業工作領導小組，在區住建局成立專門工作機構，探索成立有121個業委會參加的蕭山區業委會建設促進會和促進會黨委，推動業委會、物業企業雙線同步抓規范。三是嚴格落實街道社區屬地管理責任。結合街道體制改革，優化街道職能和內設機構，強化街道對物業管理屬地監管職責。依托“基層治理四平臺”建設，推動社區黨組織把業委會、物業企業黨組織納入網格黨建范疇，加強對業委會、物業企業的資源力量整合，推動形成社區治理合力。

2、針對“黨建真空沒法抓”，健全規范有序、同向發力的黨組織體系，確保抓得牢。業委會作為自治組織，物業企業作為市場經濟主體，街道社區在管理過程中始終感覺有些畏手畏腳、不敢理直氣壯加強黨的領導。杭州從加強黨的組織和工作覆蓋入手，把黨的組織有效嵌入業委會、物業企業，建立健全以街道和社區黨組織為核心的組織體系，提升基層黨組織組織力。一是關口前置把關業委會組建。在業委會組建和換屆過程中，街道社區和主管部門做到組織提前介入、人選嚴格把關、意圖指向鮮明、程序合法合規，提高業委會成員中黨員比例，真正把組織認可的人、群眾信任的人推到前臺，做到從源頭上掌握主動權。比如，上城區、下城區、西湖區等地在指導意見中明確不適宜擔任業委會委員的負面清單，鼓勵黨員業主積極參選，旗幟鮮明樹立正確導向。2017年下城區新成立或換屆業委會34個，黨員平均占比達63.64%。二是加快黨的組織和工作覆蓋。采取單建、聯建、區域建、派駐黨建指導員等多種方式，推進業委會、物業企業黨的組織、力量和工作覆蓋。明確業委會黨組織、物業企業黨組織責任清單、任務清單，強化政治引領、組織引領、能力引領。比如，濱江區制定實施《黨的基層組織在社區網格、業委會、物業“三個全覆蓋”工作指引》并下發2018年任務清單，全區小區業委會和物業企業黨組織組建率達95.16%和78.26%。三是推動交叉任職提升組織合力。積極通過法定程序推動“雙向進入、交叉任職”，推薦社區“兩委”班子成員進業委會，推薦黨小組長和樓道長擔任業主代表，推薦業委會主任、物業企業負責人擔任社區黨委或居委會兼職委員，使各方“合成一股力、擰成一股繩”，形成同頻共振、同向發力的組織體系。比如，江干區在2017年社區組織集中換屆中，新增76名業委會主任、55名物業企業負責人進入社區“兩委”兼職。

3、針對“協作不暢不好抓”，創新有機銜接、良性互動的聯動服務機制，確保抓得順。社區居委會、業委會和物業企業之間職責不清、協調不暢、互相掣肘，是物業管理矛盾糾紛得不到及時化解的重要原因。杭州通過建立社區黨組織領導下的聯動服務機制，盤活整合多方資源，促進相互銜接、相互配合，聚力服務居民群眾。一是建立協同議事機制。由街道社區黨組織牽頭，建立居委會、業委會、物業企業和轄區治理力量共同參加的多方聯席會議制度，定期召開會議，交流工作推進情況，匯集居民群眾訴求，研究有關矛盾問題解決方案。比如西湖區北山街道成立物業議事委員會并組建臨時黨支部，今年以來邀請轄區內各類代表商議解決物業聘請、便民充電樁建設等物業熱點難點問題22個。二是建立協同處置機制。按照“重在解決問題，重在取得實效”的要求，由社區會同業委會、物業企業同步建立聯動巡查、聯動分析、聯動處置的工作機制，對小區環境改造、公共設施改善等重大事項，共同研究方案，明確責任落實，對復雜問題由各方指定專人成立項目行動小組合力推進解決。比如，拱墅區整合職能部門和屬地力量，成立社區、物業、業委會三方協同治理工作區街社三級辦公室，小河街道小河佳苑小區依托重大事項“業委會動議、三方黨組織提出、社區黨委預審、業主大會決議”決策流程，完成41臺電梯大修改造，簽訂全國首份“電梯養老保險”，徹底破解電梯養護難題。三是建立協同監督機制。全面落實以社區民情懇談會、社區事務協調會、社區工作聽證會和社區成效評議會等“四會制度”為重點的協商共治機制，對涉及物業服務管理的重大事項、重要問題，街道社區黨組織引領各類組織和廣大居民群眾有序參與事前、事中、事后的全過程監督，進一步提升社區治理水平。

4、針對“保障不強無力抓”，出臺全方位、多維度的支撐保障機制，確保抓得好。物業管理是一項面廣量大的綜合性社會事務工作，需要政策支持、部門支撐、專業指導等多方面的保障，單靠房管部門和街道社區基層力量還遠遠不夠，必須整合各方資源、凝聚各方力量。一是整合部門力量。充分發揮物業服務管理行業領導小組和物業行業協會、業委會聯誼會、物業服務管理糾紛調解委員會“一組三會”作用，加強行業指導，及時協調解決問題，保障社區黨組織引領社區各類組織有資源有能力為群眾服務。二是強化專業指導。把物業企業管理人員培訓納入物業行業協會職責，把業委會成員培訓納入街道綜合管理職責，常態化開展專業化能力教育培訓。鼓勵各地引入專業化的社會組織平臺，通過黨建同步培育，行業同步規范，助力業委會、物業企業提升物業服務品質。比如，江干區“凱益薈”孵化“凱居宜”家園服務社，為物業、業委會協同運轉提供黨建培育、專業指導、矛盾調解和應急服務，一年來為8個新老物業交替提供過渡接管服務。三是加強兜底保障。注重分類研究，針對性健全保障機制，在街道社區黨組織領導下，加強對非專業化物管小區的保障支撐。對自管住宅小區，通過黨建聯建、認領共建項目等方式，引導轄區專業化物業企業加強指導幫助；對無物業管理區域，合理劃分區域，根據不同區域特點明確引入合適的物業服務管理方式；對棄管小區，建立應急管理機制，通過組建自助物業服務站或引入公益物業的方案進行過渡解決。比如，上城區推進“國企兜底”運行機制，目前已有34個棄管小區由區屬國有物業企業進行兜底管理。

三、主要成效

1、黨的領導力不斷增強。通過加強黨的組織和工作全面覆蓋，積極推行交叉任職，黨對物業企業、業委會的領導全面加強。全市854個業委會、492個物業企業已實現黨的組織和工作覆蓋。一批業委會和物業企業明顯感覺到：有了主心骨，抓工作更有方向了，搞服務更加順暢了。

2、基層治理機制逐步完善。通過黨建工作的有效嵌入，創新街道社區黨組織領導下的居委會、業委會、物業企業三方聯動機制，有效凝聚多方合力，提升基層社會治理能力。目前，全市70%的社區已建立社區黨組織領導下的多方聯席會議制度。社區干部普遍認為，開展工作比以前順了，矛盾糾紛比以前少了，關心社區的人比以前多了。

3、一批民生問題得到有效破解。物業業委會黨建工作打通了服務群眾的“最后一公里”，小區物業服務水平進一步提升，一批關乎群眾切身利益的實際問題和矛盾糾紛有效破解，信訪投訴明顯減少，社區氛圍更加和諧，群眾滿意度不斷提升。截至目前，全市共收集各類問題2212個，其中已解決2169個。

4、黨的執政基礎更加牢固。物業業委會黨建工作通過健全黨的組織體系，突出政治功能發揮基層黨組織戰斗堡壘作用和黨員先鋒模范作用，在化解基層矛盾、解決群眾期盼中，充分凸顯黨組織的地位作用，讓群眾明白惠從何來，夯實了黨在基層的執政基礎。

四、經驗啟示

1、堅持黨建引領，是基層事業發展的根本保證。從黨領導一切的政治原則看，越是問題多的地方，就越要旗幟鮮明地加強黨的領導。實踐證明，物業業委會黨建工作是黨建引領基層治理的有效探索。只有把黨的建設擺在首位，強化黨的全面領導，用黨的組織體系和工作體系去理順、規范、支撐物業和業委會的組織建設和工作規范，才能讓社區居委會、業委會、物業企業三駕馬車步調一致、同頻共振、同向發力，切實改進民生，完善社會治理。

2、堅持民生導向，是黨的一切工作的最終價值追求。從以人民為中心的價值追求看，黨建工作做得好不好，不要向墻上看，要向群眾臉上看。為此，杭州始終堅持把解決群眾最關心、最直接、最現實的問題作為黨建工作的出發點和落腳點，通過黨組織牽頭抓總、統籌協調，把黨的工作滲透到解決群眾“關鍵小事”的過程中，黨的作用進一步發揮，讓群眾真切感受到了黨建溫度，在提升群眾的獲得感中鞏固了黨的執政根基。

3、堅持條塊協同，是解決物業管理難題的關鍵所在。物業管理難，難在責任邊界不清。杭州著眼將事權和責權歸為一體，在推動物業、業委會監管中，把部門的業務指導責任與屬地的兜底管理責任有機結合，堅持雙向用力、雙向管理、塊抓條保，日常管理考核由業務部門制定標準，街道社區負責統籌實施，又反向考核評價部門工作，構建起自上而下、權責清晰、支撐有力的一體化運轉體系。

4、堅持分類推進，是促進精細化治理的必然要求。找準黨建引領基層治理的著力點，提高靶向精準性是必然選擇。為拓展業委會物業黨建的深度和廣度，多層次全方位加強黨對物業管理工作的領導，杭州在分類型研究不同小區物業服務管理模式基礎上，逐類把脈會診，分部門壓實齊抓共管責任，分階段推進工作試點深化，由點及面、因地制宜、統籌推進，逐漸探索出一條符合基層實際、滿足居民需求的黨建引領業委會和物業企業建設新路子。